Gegenüber herkömmlichen Märkten für bewegliche Güter weist der Bodenmarkt einige Spezifika auf, die aus den besonderen Eigen- schaften von Grund und Boden resultieren: –Zunächst bedingt dessen Uneinheitlichkeit (jede Parzelle besitzt Unikatscharakter infolge der Einmaligkeit ihrer geographischen Lage), dass die für einen funktionierenden Markt geforderte sachliche Gleich- artigkeit und Austauschbarkeit des Gutes nicht gegeben ist. Vielmehr verleiht die fehlende Fungibilität und Homogenität verkaufswilligen Anbietern eine monopolistenähnliche Position. –Die Unbeweglichkeit (im Sinne der örtlichen Unverrückbarkeit) von Grund und Boden bewirkt eine ständig wechselnde räumliche Dis- persität des Angebotes. Während nämlich die Märkte für bewegliche Güter üblicherweise bei leicht auffindbaren Angebotsorten (z. B. Ein- kaufszentren) räumlich konzentriert und mit einer gewissen Beständig- keit lokalisiert sind, prägt den Bodenmarkt eine sich permanent wan- delnde örtliche Angebotsstreuung. Dies erschwert es Käufern wie Ver- käufern, einen Marktüberblick zu gewinnen, was ihre Such- und Infor- mationskosten in die Höhe treibt; dies verlangsamt auch die Umschlag- geschwindigkeit und verschafft dem Berufsstand der Makler eine Exis- tenzgrundlage. –Seine Naturgegebenheit bedeutet einerseits, dass Boden nicht erst erzeugt zu werden braucht, womit für Anbieter die Produktionskosten (als Basis für Preiskalkulationen) wegfallen. Andererseits schlägt sich seine Naturgegebenheit darin nieder, dass seine Güte (Standortqualität) kaum zu beeinflussen ist. Weil auch aus dieser Sicht eine Vergleich- bzw. Substituierbarkeit von Grundstücken bestenfalls sehr bedingt vorliegt, stösst eine allgemeingültige Beschreibung bzw. Erklärung der Marktvor- gänge relativ rasch an Grenzen (vgl. Wytrzens 1994, 186). –Überdies begründet seine Unentbehrlichkeit als Lebensgrundlage, Produktionsfaktor und Standort eine Sozialpflichtigkeit für alle, die Rechte am Boden geltend machen, weswegen auch Rechtsübertragungen im Zuge von Grundstücksgeschäften ungleich komplexeren juristischen Rahmenbedingungen unterliegen, als dies bei herkömmlichen (Ver-) Käufen beweglicher Güter der Fall ist. So verursachen etwa das Einho- len von Genehmigungen, der Schriftformzwang und die Verbücherung zum Teil beachtliche Transaktionskosten sowie in der Regel auch eine längere Dauer der Geschäftsabwicklung.429
25 Jahre Grundverkehr und sozioökonomischer Wandel in Liechtenstein
