Dabei bietet sich fürs erste eine grobe Zweiteilung in Mikro- bzw. Makrofaktoren an. Während erstere individuell für jeden Grundstücks­ handel differieren und somit durch eine jeweils parzellenspezifische Ausprägung gekennzeichnet sind, haben zweitere eher globalen Charak­ ter, das heisst, sie gelten zu einem bestimmten Zeitpunkt für alle Ge­ schäftsfälle in gleicher Weise und Ausprägung, weswegen sie auch häu­ fig als "Rahmenbedingungen" tituliert werden. a) Bodenmarktrelevante Mikrofaktoren Zur Klasse derjenigen Einflussgrössen, die in ihrer speziellen Ausprä­ gung von Immobilienkauf zu Immobilienkauf variieren, zählen vor allem die Qualitäten und Eigenschaften der jeweils zur Disposition stehenden Grundstücke. Denn bei jeder auch noch so globalen Betrach­ tung des Grundverkehrsgeschehens darf man nicht ausser Acht lassen, dass Grund und Boden kein homogenes Handelsobjekt darstellt; "eher kann überspitzt gesagt werden, dass jede Parzelle ein besonderes Gut ist und daher einen besonderen Markt hat, weil sie sich zumindest durch ihre Lage von anderen Parzellen unterscheidet."33 Zu dieser Hetero- genität kommt es also, weil die Lage, aber auch andere Qualitätseigen­ schaften differenzierend wirken. Bei den verschiedenen Qualitätseigen­ schaften eines Grundstückes kann man grundsätzlich zwei Arten unter­ scheiden: einerseits diejenigen, die aus natürlichen Gegebenheiten erwachsen und andererseits solche, die "künstlich" geschaffen werden, das heisst anthropogenen Ursprungs sind.34 aa) Naturbedingte Qualitätseigenschaften eines Grundstückes Die naturbedingten Qualitätseigenschaften eines Grundstückes zeich­ nen sich alle dadurch aus, dass sie - selbst über längere Zeiträume hin­ weg betrachtet - praktisch als konstant gelten müssen, und dass sie sich weitgehend einer Beeinflussbarkeit durch den Menschen entziehen. 33 Scheper: Bodenmarkt-Situation , 1980. 34 vgl. Hülsen: Grundsätzliche Anmerkungen zur Preisbildung, 1982. 71